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Réduction ISF:l'investissement en nue propriété
conformément à l'article 885G du CGI, la nue-propriété ne rentre pas dans l'assiette taxable ISF. !
Cependant, depuis le 1er janvier 2013, seuls les biens financés en fonds propres entrainent une diminution de l'ISF (article 885 G du CGI modifié par l'article 13 de la Loi de finances pour 2013).
Les investissements en nue- rpopriété réalisés par le biais d'un crédit sont neutres au niveau de ll' ISF:
la nue-propriété ne rentre pas dans l'assiette taxable mais la dette contractée pour l'acquisition ne peut plus désormais être inscrite au passif de l'ISF).
La nue-propriété n'est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales.
Par contre le intérêts d'emprunts pour financer une nue -propriété sont déductibles des autres revenus fonciers.
Il faut donc comparer l'effet de levier fiscal (économie d'impôts) pour déterminer la solution la plus rentable en fonction de la situation fiscale :
-Tranche ISF
-Revenu imposable/nombre de parts/tranche marginale d'imposition
-Revenus fonciers
Pouvez vous me comminiquer ces éléments pour que je puisse vous faire des simulations, ainsi que le mode de financement que vous aviez envisagé (emprunt, cash).
Vous trouverez dans les documents joints une présentation de l'investissement en nue-propriété, ainsi que des exemples de bien , mais en voici les grandes lignes:
-Vous achetez la nue propriété du bien, qui varie en fonction de la durée de l'usufruit (en général, aux alentours de 60% pour un usufruit de 15ans).Ce bien est confié à un bailleur social (type Villogia) qui va louer ce bien pendant la durée de l'usufruit.Au terme de l'usufruit, vous récupérez ce bien :
-en pleine propriété
-libre de toute occupation
-en parfait état d'entretien et de réparation
L'intérêt est d'éviter:
-Tous les risques locatifs (qui devraient croîtrent encore avec le dispositif ALUR)
-Toute fiscalité sur les revenus locatifs et même générer une réduction d'impôts (ISF ou Impôts sur le revenu et prelevements sociaux :CSG/RDS).
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